Se un solo erede occupa la casa,deve pagare l'affitto agli altri
Le regole dei beni comuni ereditari
Quando si apre la successione legittima o quella testamentaria, in cui il de cuius ha istituito gli eredi per quote sul patrimonio, si viene a creare una comunione ereditaria sui beni.
Salvo casi particolari, tutti gli eredi sono titolari pro quota del bene comune ed hanno diritto di goderne direttamente o indirettamente. Sovente però accade che, ad esempio, un solo erede abiti l’immobile ereditato escludendo gli altri dal godimento; in tal caso se un solo erede occupa la casa, paga l’affitto agli altri?
Per dare una risposta compiuta è necessario conoscere le regole della comunione e del possesso degli eredi sui beni.
La comunione ereditaria è la contitolarità in capo agli eredi del diritto che prima apparteneva al de cuius.
Tra le tante teorie che hanno cercato di individuare la natura giuridica della comunione, quella che ha contemperato le contraddizioni del fenomeno “unicità del bene / pluralità di titolari”, è la teoria del frazionamento del diritto o teoria del diritto plurimo parziario. In sostanza vi sarebbe un unico diritto frazionato, qualitativamente identico, ma non quantitativamente. E’ la quota l’elemento di relazione per quantificare il diritto. In pratica la quota serve solo a dare la misura del godimento, del voto, degli oneri e dell’aspettativa dell’esito della divisione.
La regola della comunione che qui più interessa è quella dettata dall’art. 1102 cc, in base alla quale ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune, purché non impedisca agli altri di farne uguale uso secondo il loro diritto.
In estrema sintesi a ciascun comproprietario è consentito anche l’utilizzo esclusivo dell’intero bene col solo limite di non impedire che gli altri possano fare parimenti.
È evidente allora che un uso esclusivo, per essere consentito anche agli altri, debba trovare una alternanza temporale.
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Possesso e diritto a possedere i beni ereditari
Altro importante effetto della successione, da dover considerare per dare risposta alla domanda iniziale, è la continuazione in capo agli eredi del possesso che aveva il de cuius.
Continuazione sancita dall’art. 1146 del codice civile, per cui il possesso passa automaticamente agli eredi, come se in contestualità del decesso gli eredi avessero già la materiale apprensione delle cose appartenenti al de cuius.
Di questo argomento in particolare ho ampiamente già parlato in un altro articolo del blog “Possesso degli eredi“.
Se un solo erede occupa la casa, deve pagare l'affitto agli altri
Salvo diversi accordi tra gli eredi, quello che da solo gode del bene ereditario, escludendo gli altri, compie un abuso del proprio diritto, con danno verso gli altri eredi.
Prendiamo due classici esempi a) di uno dei figli che, alla morte del padre, si insedia nella casa paterna, non avendo altro alloggio idoneo e b) di uno dei figli che continua ad abitare la casa della madre, con cui ha convissuto fino al suo decesso.
Nel primo caso a) il figlio coerede, che ha diritto come gli altri a possedere la casa, occupandola da solo, esclude abusivamente gli altri coeredi dal godimento.
Nel secondo caso b), il figlio coerede, che già coabitava con la madre, continua ad occuparla da solo, escludendo gli altri coeredi. Questo caso merita un breve approfondimento. Quando era in vita il genitore, il figlio convivente abitava la casa non semplicemente a titolo di ospite, ma in virtù di un negozio atipico di tipo familiare, concluso per fatti concludenti. Aveva dunque un diritto di detenzione qualificata ma precaria, assimilabile al comodato senza determinazione di durata, per la disciplina applicabile (Trib. Modena 1.02.2018 – Cass. 7/2014 – Cass. 7214/2017).
In sostanza ex art. 1810 cc il diritto di godimento del bene termina non appena il comodante lo richiede.
Nel nostro caso ben può considerarsi cessato il rapporto atipico familiare, con forti connotazioni intuitu personae, essendo deceduto il genitore. In ogni caso è destinato a cessare con la richiesta di rilascio avanzata dagli altri eredi, entro un congruo termine in virtù del principio di buona fede.
In entrambi i casi analizzati, ove non vi sia un consenso esplicito o tacito degli altri eredi, quello che occupa la casa commette un illecito risarcibile, poiché impedisce agli altri di farne pari uso ex art. 1102 cc.
Il godimento esclusivo, senza titolo giustificativo, provoca un danno agli altri eredi, sotto l’aspetto del lucro cessante, per mancata percezione dei frutti civili ritraibili dall’immobile, commisurati al valore figurativo di un ipotetico canone locativo di mercato (Cass. 5504/2012 e Cass. 17876/2019).
Dunque, se un solo erede occupa la casa, paga l’affitto agli altri! Per l’esattezza deve pagare la loro proporzionale quota parte di un ipotetico canone di locazione a titolo di risarcimento danni per mancata percezione dei frutti civili, normalmente prodotti da un immobile.
Ricordiamo che agli eredi esclusi dal godimento, oltre alla tutela risarcitoria appena vista, spettano anche quelle volte a recuperare il possesso del bene contro l’erede che ha trasformato l’originario compossesso in possesso esclusivo. Potranno agire con l’azione possessoria di reintegra entro un anno dallo spoglio (art. 1168 cc) (Cass. 17988/2004) o successivamente con l’azione di rivendica (art. 948 cc).
Il pagamento dell'affitto al momento di dividere l'eredità
Assai frequentemente accade che i coeredi estromessi dal godimento della casa, benché non acconsentano né espressamente né tacitamente al godimento esclusivo dell’erede, non agiscano per ottenerne il possesso materiale o per ottenere il risarcimento pari ad un ipotetico canone locatizio ritraibile. Insomma rimangono inerti.
Ebbene, il loro diritto ad ottenere il risarcimento potrà esser fatto valere successivamente, in sede di divisione ereditaria dei beni. E’ proprio in tale occasione che potrà esser richiesta la resa dei conti disciplinata dall’art. 723 cc.
Con essa gli eredi esclusi potranno chiedere la propria quota di fruttificazione dei beni caduti in successione, sui quali vi sia stato godimento separato da parte di un comunista erede. Di tale credito, si terrà conto nelle attribuzioni divisionali (Cass. 39036/2021).
Ancora una volta se un solo erede ha occupato la casa, paga l’affitto agli altri, maturato sino alla divisione. “Dividersi dagli altri eredi“
Casa ereditata, occupata da un solo erede: quando deve pagare gli altri coeredi?
La domanda “se un solo erede occupa la casa deve pagare gli altri eredi?” riguarda una situazione frequente nelle successioni ereditarie, soprattutto quando una casa ereditata dai genitori passa a più figli e soltanto uno di loro continua ad abitarla.
Quando più persone diventano proprietarie dello stesso immobile per effetto della successione, si forma, nei casi previsti, una comunione ereditaria. Ogni coerede è titolare della propria quota e, in linea generale, può esercitare il proprio diritto sul bene comune senza impedire agli altri di fare altrettanto.
Il problema nasce quando uno dei coeredi utilizza la casa in maniera esclusiva e gli altri vengono concretamente privati del loro diritto di godimento.
In questo caso la questione non consiste semplicemente nello stabilire se debba essere pagato un affitto, perché il rapporto tra coeredi non coincide automaticamente con un contratto di locazione. Occorre invece verificare se sussistano i presupposti per una richiesta economica collegata al mancato godimento dell’immobile ereditato.
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Un fratello vive nella casa ereditata: deve pagare gli altri fratelli?
Uno dei casi più frequenti è quello della casa ereditata da più fratelli, quando uno soltanto continua ad abitarla dopo la morte del genitore.
Il fatto che un fratello viva nella casa ereditata non determina automaticamente, in ogni situazione, un obbligo di pagamento agli altri.
È necessario verificare se l’utilizzo dell’immobile sia compatibile con il diritto degli altri coeredi oppure se il fratello che occupa la casa abbia impedito agli altri di esercitare il loro diritto di godimento.
Assumono quindi importanza le circostanze concrete, gli eventuali accordi tra gli eredi, le richieste di accesso o rilascio dell’immobile e il comportamento mantenuto dalle parti.
Quando il godimento esclusivo della casa ereditata può generare un risarcimento?
Il godimento esclusivo della casa ereditata, quando privo di un titolo che lo giustifichi e quando comporta l’esclusione degli altri coeredi, può determinare un pregiudizio economicamente rilevante.
Il danno può essere collegato alla mancata possibilità per gli altri partecipanti alla comunione di utilizzare direttamente l’immobile oppure di ricavarne i relativi frutti civili.
In questo contesto il canone di locazione di mercato può rappresentare un parametro per la quantificazione del pregiudizio, senza che ciò significhi necessariamente che tra gli eredi sia stato stipulato un contratto di affitto.
La valutazione deve essere effettuata sulla base delle caratteristiche dell’immobile, delle quote spettanti ai coeredi, del periodo di esclusione dal godimento e delle concrete circostanze del caso.
Come si calcola la somma eventualmente spettante agli altri coeredi?
Quando ricorrono i presupposti per una pretesa economica, non è corretto considerare automaticamente l’intero canone locativo dell’immobile come somma dovuta agli altri eredi.
Occorre rapportare la valutazione alla quota ereditaria di ciascun coerede escluso dal godimento e al periodo durante il quale si è verificata l’esclusione.
Possono assumere rilievo:
- il valore locativo dell’immobile;
- le quote di proprietà spettanti ai singoli coeredi;
- il periodo di godimento esclusivo;
- l’eventuale consenso degli altri eredi;
- le modalità concrete di utilizzo della casa;
- eventuali accordi intercorsi tra i coeredi;
- la possibilità effettiva degli altri eredi di utilizzare il bene.
La quantificazione deve quindi essere effettuata sulla base della situazione concreta e della prova dei presupposti della richiesta.
Cosa possono fare gli altri eredi se uno occupa la casa?
Quando un solo erede occupa la casa ereditata e gli altri ritengono di essere stati esclusi dal godimento, è possibile innanzitutto valutare la possibilità di raggiungere un accordo.
Gli eredi possono disciplinare l’utilizzo dell’immobile, la ripartizione delle spese, le eventuali somme collegate al godimento esclusivo e le modalità per arrivare allo scioglimento della comunione ereditaria.
Se non è possibile raggiungere un’intesa, possono essere valutate le diverse forme di tutela relative al possesso, al godimento del bene, al risarcimento e alla divisione.
Per approfondire il tema dello scioglimento della comunione è possibile consultare l’articolo “Dividersi dagli altri eredi“, che tratta proprio delle modalità per uscire dalla comunione ereditaria.
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Possesso della casa ereditata e diritti dei coeredi
Il tema del possesso della casa ereditata è strettamente collegato alla posizione degli altri coeredi.
Il possesso del de cuius continua infatti in capo agli eredi secondo quanto previsto dall’art. 1146 c.c.
Per approfondire questo specifico aspetto è possibile leggere l’articolo “Possesso degli eredi” pubblicato sul blog.
Il collegamento è particolarmente importante perché consente di comprendere la differenza tra la semplice disponibilità materiale dell’immobile e la posizione giuridica degli altri partecipanti alla comunione.
Casa ereditata da più fratelli: uno solo può abitarci?
Quando una casa viene ereditata da più fratelli, l’utilizzo da parte di uno solo deve essere valutato alla luce dei diritti spettanti a tutti i coeredi.
Il punto centrale non è quindi soltanto stabilire chi abiti fisicamente nell’immobile, ma verificare se l’utilizzo esclusivo impedisca agli altri coeredi di esercitare il proprio diritto sul bene comune.
È quindi opportuno distinguere tra:
- utilizzo concordato tra tutti gli eredi;
- utilizzo esclusivo accettato dagli altri;
- utilizzo esclusivo contestato;
- utilizzo esclusivo accompagnato dall’effettiva esclusione degli altri dal godimento.
La diversa situazione concreta può incidere sulle conseguenze giuridiche ed economiche.
Il consenso degli altri eredi incide sul pagamento?
Il comportamento degli altri coeredi può assumere rilevanza nella valutazione della situazione.
Se gli eredi hanno concordato che uno solo possa utilizzare la casa, occorre verificare il contenuto dell’accordo, la sua durata e le condizioni stabilite.
Anche la condotta successiva delle parti può essere importante per ricostruire i rapporti tra i coeredi e stabilire se l’utilizzo esclusivo sia stato effettivamente contestato.
Per questo motivo, nelle controversie sulla casa ereditata occupata da un solo erede, può essere importante conservare comunicazioni, richieste di rilascio, accordi e documentazione relativa all’utilizzo dell’immobile.
Il risarcimento per la casa occupata può essere richiesto nella divisione ereditaria?
La questione economica relativa al godimento esclusivo della casa può assumere rilievo anche nel momento in cui gli eredi procedono alla divisione ereditaria.
La divisione consente infatti di sciogliere la comunione e di regolare i rapporti economici tra i condividenti.
Sul sito è disponibile l’approfondimento “Dividersi dagli altri eredi“, nel quale vengono analizzate la comunione ereditaria, la divisione consensuale e la divisione giudiziale.
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La resa dei conti tra coeredi
Nell’ambito della divisione ereditaria può avere grande rilevanza anche la resa dei conti, soprattutto quando uno dei partecipanti alla comunione abbia avuto il godimento separato di un bene comune.
La ricostruzione dei rapporti economici tra coeredi può consentire di considerare le somme eventualmente dovute nell’ambito delle operazioni divisionali.
La questione deve essere comunque valutata insieme alle quote ereditarie, al periodo di utilizzo del bene e alle concrete circostanze che hanno caratterizzato il rapporto tra i coeredi.
Come evitare una controversia tra eredi per la casa?
Quando una casa ereditata da più fratelli viene utilizzata da uno soltanto, affrontare tempestivamente la situazione può evitare che il conflitto tra coeredi si prolunghi nel tempo.
A seconda delle circostanze possono essere valutate diverse soluzioni:
- accordo sull’utilizzo dell’immobile;
- regolazione delle spese;
- eventuale riconoscimento economico per il godimento esclusivo, quando ne ricorrano i presupposti;
- vendita dell’immobile;
- attribuzione della casa a uno degli eredi con eventuale conguaglio;
- scioglimento della comunione mediante divisione.
L’obiettivo è arrivare a una regolazione chiara dei rapporti tra coeredi e, quando possibile, evitare che l’utilizzo esclusivo della casa diventi una fonte permanente di controversie.
Domande frequenti sulla casa ereditata occupata da un solo erede
Non automaticamente come se si trattasse di un normale contratto di affitto. Occorre verificare se l’utilizzo esclusivo dell’immobile abbia impedito concretamente agli altri coeredi di esercitare il loro diritto di godimento e se ricorrano i presupposti per una pretesa economica.
Non necessariamente. Occorre valutare le quote ereditarie, eventuali accordi tra i coeredi e soprattutto se il fratello che occupa l’immobile abbia escluso gli altri dal godimento della casa.
Non esiste una somma predeterminata. Quando ne ricorrono i presupposti, il valore locativo dell’immobile può rappresentare un parametro per la quantificazione della somma spettante agli altri coeredi in relazione alle loro quote.
Può accadere, ma occorre verificare che l’utilizzo sia compatibile con i diritti degli altri coeredi oppure che esista un accordo che disciplini tale utilizzo.
Quando ricorrono i presupposti, gli eredi esclusi dal godimento possono far valere una pretesa economica collegata al mancato godimento del bene e ai frutti civili che l’immobile avrebbe potuto produrre.
Non necessariamente un vero e proprio canone di locazione. L’eventuale somma dovuta agli altri coeredi può essere collegata al mancato godimento dell’immobile e avere natura risarcitoria.
La questione economica relativa al godimento esclusivo dei beni comuni può essere considerata nell’ambito della divisione ereditaria e della resa dei conti, quando ne ricorrano i presupposti.
La situazione deve essere valutata concretamente, considerando il comportamento dei coeredi (opposizione, tolleranza, consenso anche tacito), eventuali accordi e la manifestazione della volontà di esercitare il proprio diritto di godimento.
La soluzione dipende dalle caratteristiche dell’immobile e dalla composizione dell’intera massa ereditaria. Gli eredi possono raggiungere un accordo oppure, in mancanza di accordo, ricorrere alla divisione giudiziale, attivando prima la mediazione obbligatoria.
La comunione ereditaria può essere sciolta mediante accordo tra i coeredi oppure, in mancanza di accordo, mediante divisione giudiziale. Sul tema è possibile approfondire l’articolo “Dividersi dagli altri eredi“