Legittimario non recupera immobile venduto dal donatario

Dal 18 dicembre 2025 è in vigore la legge 182/2025 che, col suo art. 44, ha apportato incisive modifiche alla circolazione giuridica dei beni provenienti da donazioni.
Con questa riforma, ispirata dall’esigenza di dare certezza agli acquisti, anche virtuali, fatti da terzi aventi causa dal donatario del de cuius (donante), ha eliminato la possibilità per il legittimario di poter aggredire l’immobile di provenienza donativa, quale estrema tutela reale dei propri diritti lesi.
Questa tutela reale, prima, consisteva nell’azione di restituzione del bene, che era frattanto circolato, consentendone il recupero dall’ultimo acquirente. Il timore di questa aggressione ha per tanti anni ostacolato la vendita di beni provenienti da donazione e/o l’accesso al credito garantito da iscrizione ipotecaria su detti beni. Il pericolo di aggressione terminava soltanto dopo 20 anni dal decesso del donante e poi, dal 2005, dopo 20 anni dalla trascrizione della donazione. Uno dei primi rimedi adottati in ambito notarile è stato quello di ricorrere alla risoluzione consensuale della donazione, però non sempre praticabile.
Più di recente, in base alle statistiche che hanno mostrato la rarità dell’uso del rimedio, sono stati creati prodotti assicurativi per tutelare l’acquirente mediante la possibilità di corrispondere al legittimario il valore equivalente in denaro, anziché dover restituire l’immobile. Oggi, con il fatto che il legittimario non recupera immobile venduto dal donatario, si è deciso di allontanare definitivamente ogni remoto “spauracchio” in favore della certezza, così incentivando la circolazione immobiliare e il connesso gettito fiscale.

Ricordiamo brevemente che il legittimario o erede necessario, ex art. 536 cc, ha diritto ad una quota minima (calcolata su relictum + donatum). Ove egli ne sia stato leso (precedenti donazioni, preterizione o lesione testamentaria), potrà agire con l’azione di riduzione, mediante cui far dichiarare l’inefficacia delle disposizioni testamentarie o donative eccedenti la quota disponibile, in un preciso ordine.
Azione questa dalla valenza reale e opponibile ai terzi. Ad essa, quando necessario, si accompagna l’azione di recupero del bene da chiunque lo possegga o ne sia diventato titolare. Vediamo adesso il confronto tra la previgente normativa e quella attuale, per cui il legittimario non recupera immobile venduto dal donatario.

Rimasta sostanzialmente invariata la tutela verso i destinatari di disposizioni testamentarie lesive, è mutata notevolmente quella verso i donatari.

a) Riguardo ai primi, è stato soltanto ridotto il termine a 3 anni dall’apertura della successione, oltre il quale la trascrizione della domanda di riduzione non è opponibile ai terzi che abbiano acquistato a titolo oneroso diritti dall’erede o dal legatario sulla base di un atto trascritto o iscritto prima della domanda. Se ne ricava che l’opponibilità è invece accordata per alienazioni a titolo gratuito. In tal modi si anticipa la stabilizzazione dei diritti di provenienza successoria.

b) È riguardo agli immobili donati che la riforma ha inciso profondamente.
Se l’immobile è ancora di titolarità del donatario, è sì possibile che il legittimario ottenga da lui la restituzione degli immobili, ma i pesi e le ipoteche di cui egli li ha gravati restano efficaci e il donatario è obbligato a compensarlo in denaro, in ragione del conseguente minor valore dei beni, nei limiti in cui è necessario per integrare la quota di riserva. È evidente il favor verso l’accesso al credito bancario garantito.
Se l’immobile è invece stato alienato dal donatario, l’azione di riduzione non è più destinata ad avere effetti reali sull’immobile, fatte salve le regole sulla trascrizione delle domande giudiziali. In sostanza il legittimario non recupera più immobile venduto dal donatario al terzo, ma può beneficiare soltanto di un diritto di credito verso il donatario, commisurato a quanto necessario per reintegrare la quota di riserva lesa. Poi, soltanto nel caso in cui il donatario sia insolvente anche solo in parte, il legittimario può ottenere dal terzo, a sua volta avente causa a titolo gratuito, una parziale compensazione mediante corrispondere di una somma entro il limite del vantaggio ricevuto. Se il terzo è avente causa a titolo oneroso dal primo donatario, non è accordata alcuna tutela.
Occorre evidenziare che per rendere inattaccabile l’acquisto dei terzi dall’azione restitutoria non è prevista la loro buona fede. Ciò è in coerenza con l’avere il legislatore abrogato anche la possibilità di notificare e trascrivere l’atto di opposizione alla donazione.

In due miei precedenti articoli “Come tutelarsi dalle donazioni nascoste” e “Bloccare la donazione per tutelare l’eredità” avevo passato in rassegna tutte le varie strade percorribili dal legittimario per potersi tutelare dal trascorrere del tempo e dalle donazioni simulate. Dette tutele potevano essere praticabili proprio perché mutuate dalla precedente normativa riguardante le donazioni “palesi”.
Oggi, con la riforma che ha eliminato la possibilità di opporsi alle donazioni e la possibilità di recuperare gli immobili dai terzi anche a fronte di donazioni “palesi”, è assai arduo ipotizzare tutele che vi sopperiscano.
La dottrina, che per prima se ne sta occupando, ha concentrato l’attenzione su taluni rimedi, distinguendo tra quelli volti a tutelare il diritto di credito verso il donante che abbia già disposto dell’immobile e quelli preventivi che anticipino la sua circolazione.
In entrambi i casi si prospetta la possibilità di agire mediante sequestro conservativo di beni del donatario, ivi compreso il bene donato non ancora circolato, al ricorrere dei presupposti di fumus boni iuris e periculum in mora.
Non è peregrino ipotizzare la possibilità di tale cautela anticipata rispetto all’apertura della successione, allorché vivente il donante, abbia donato l’unico immobile, che rappresenta la sua entità patrimoniale decisamente più rilevante, ad un soggetto incapiente.
Resta inteso che ogni situazione deve essere valutata attentamente in concreto.
Si ipotizza infine la possibilità di aggredire il bene circolato in capo al terzo che abbia dolosamente provocato (o concorso a provocare) l’inadempimento del donatario, mediante azione revocatoria ordinaria o azione di restituzione con contestale azione di accertamento di negozio simulato (vendita simulata e donazione dissimulata), consentita dalla stessa norma novellata.