Se un solo erede occupa la casa,deve pagare l'affitto agli altri
Le regole dei beni comuni ereditari
Quando si apre la successione legittima o quella testamentaria, in cui il de cuius ha istituito gli eredi per quote sul patrimonio, si viene a creare una comunione ereditaria sui beni.
Salvo casi particolari, tutti gli eredi sono titolari pro quota del bene comune ed hanno diritto di goderne direttamente o indirettamente. Sovente però accade che, ad esempio, un solo erede abiti l’immobile ereditato escludendo gli altri dal godimento; in tal caso se un solo erede occupa la casa, paga l’affitto agli altri?
Per dare una risposta compiuta è necessario conoscere le regole della comunione e del possesso degli eredi sui beni.
La comunione ereditaria è la contitolarità in capo agli eredi del diritto che prima apparteneva al de cuius.
Tra le tante teorie che hanno cercato di individuare la natura giuridica della comunione, quella che ha contemperato le contraddizioni del fenomeno “unicità del bene / pluralità di titolari”, è la teoria del frazionamento del diritto o teoria del diritto plurimo parziario. In sostanza vi sarebbe un unico diritto frazionato, qualitativamente identico, ma non quantitativamente. E’ la quota l’elemento di relazione per quantificare il diritto. In pratica la quota serve solo a dare la misura del godimento, del voto, degli oneri e dell’aspettativa dell’esito della divisione.
La regola della comunione che qui più interessa è quella dettata dall’art. 1102 cc, in base alla quale ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune, purché non impedisca agli altri di farne uguale uso secondo il loro diritto.
In estrema sintesi a ciascun comproprietario è consentito anche l’utilizzo esclusivo dell’intero bene col solo limite di non impedire che gli altri possano fare parimenti.
E’ evidente allora che un uso esclusivo, per essere consentito anche agli altri, debba trovare una alternanza temporale.
Hai qualche domanda?
Possesso e diritto a possedere i beni ereditari
Altro importante effetto della successione, da dover considerare per dare risposta alla domanda iniziale, è la continuazione in capo agli eredi del possesso che aveva il de cuius.
Continuazione sancita dall’art. 1146 del codice civile, per cui il possesso passa automaticamente agli eredi, come se in contestualità del decesso gli eredi avessero già la materiale apprensione delle cose appartenenti al de cuius.
Di questo argomento in particolare ho ampiamente già parlato in un altro articolo del blog, che potrai leggere qui
Se un solo erede occupa la casa, deve pagare l'affitto agli altri
Salvo diversi accordi tra gli eredi, quello che da solo gode del bene ereditario, escludendo gli altri, compie un abuso del proprio diritto, con danno verso gli altri eredi.
Prendiamo due classici esempi a) di uno dei figli che, alla morte del padre, si insedia nella casa paterna, non avendo altro alloggio idoneo e b) di uno dei figli che continua ad abitare la casa della madre, con cui ha convissuto fino al suo decesso.
Nel primo caso a) il figlio coerede, che ha diritto come gli altri a possedere la casa, occupandola da solo, esclude abusivamente gli altri coeredi dal godimento.
Nel secondo caso b), il figlio coerede, che già coabitava con la madre, continua ad occuparla da solo, escludendo gli altri coeredi. Questo caso merita un breve approfondimento. Quando era in vita il genitore, il figlio convivente abitava la casa non semplicemente a titolo di ospite, ma in virtù di un negozio atipico di tipo familiare, concluso per fatti concludenti. Aveva dunque un diritto di detenzione qualificata ma precaria, assimilabile al comodato senza determinazione di durata, per la disciplina applicabile (Trib. Modena 1.02.2018 – Cass. 7/2014 – Cass. 7214/2017).
In sostanza ex art. 1810 cc il diritto di godimento del bene termina non appena il comodante lo richiede.
Nel nostro caso ben può considerarsi cessato il rapporto atipico familiare, con forti connotazioni intuitu personae, essendo deceduto il genitore. In ogni caso è destinato a cessare con la richiesta di rilascio avanzata dagli altri eredi, entro un congruo termine in virtù del principio di buona fede.
In entrambi i casi analizzati, ove non vi sia un consenso esplicito o tacito degli altri eredi, quello che occupa la casa commette un illecito risarcibile, poiché impedisce agli altri di farne pari uso ex art. 1102 cc.
Il godimento esclusivo, senza titolo giustificativo, provoca un danno agli altri eredi, sotto l’aspetto del lucro cessante, per mancata percezione dei frutti civili ritraibili dall’immobile, commisurati al valore figurativo di un ipotetico canone locativo di mercato (Cass. 5504/2012 e Cass. 17876/2019).
Dunque se un solo erede occupa la casa, paga l’affitto agli altri! Per l’esattezza deve pagare la loro proporzionale quota parte di un ipotetico canone di locazione a titolo di risarcimento danni per mancata percezione dei frutti civili, normalmente prodotti da un immobile.
Ricordiamo che agli eredi esclusi dal godimento, oltre alla tutela risarcitoria appena vista, spettano anche quelle volte a recuperare il possesso del bene contro l’erede che ha trasformato l’originario compossesso in possesso esclusivo. Potranno agire con l’azione possessoria di reintegra entro un anno dallo spoglio (art. 1168 cc) (Cass. 17988/2004) o successivamente con l’azione di rivendica (art. 948 cc).
Il pagamento dell'affitto al momento di dividere l'eredità
Assai frequentemente accade che i coeredi estromessi dal godimento della casa, benché non acconsentano né espressamente né tacitamente al godimento esclusivo dell’erede, non agiscano per ottenerne il possesso materiale o per ottenere il risarcimento pari ad un ipotetico canone locatizio ritraibile. Insomma rimangono inerti.
Ebbene, il loro diritto ad ottenere il risarcimento potrà esser fatto valere successivamente, in sede di divisione ereditaria dei beni. E’ proprio in tale occasione che potrà esser richiesta la resa dei conti disciplinata dall’art. 723 cc.
Con essa gli eredi esclusi potranno chiedere la propria quota di fruttificazione dei beni caduti in successione, sui quali vi sia stato godimento separato da parte di un comunista erede. Di tale credito, si terrà conto nelle attribuzioni divisionali (Cass. 39036/2021).
Ancora una volta se un solo erede ha occupato la casa, paga l’affitto agli altri, maturato sino alla divisione.