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Privilegio dello stato

Il privilegio grava sugli immobili finché non sono state pagate le imposte e può limitare la circolazione del bene.

 

PRIVILEGIO DELLO STATO

 

Merita ricordare che lo stato, tra gli altri, ha privilegio speciale sopra gli immobili ai quali si riferiscono i tributi, sia per le imposte indirette (ipotecaria e catastale) e sia per quelle dirette (imposta di successione), come sancito dall’art. 2772 c.c.

Il privilegio è una causa legittima di prelazione per cui il creditore, in considerazione della natura del credito, ha il diritto di soddisfarsi sui beni prima degli altri creditori (art. 2741 c.c.).

La normativa codicistica è ribadita e dettagliata nella normativa fiscale quanto alle imposte ipotecarie e catastali, negli artt. 8, 13 e 17 del D. Lgs. 347/1990 e quanto alle imposte sulle successioni e donazioni negli artt. 41, comma 1, e 60 del D. Lgs. 346/1990.

L’efficacia del privilegio fiscale si ricava dalla norma codicistica, in base alla quale vige il diritto di seguito nei confronti dei terzi che abbiano acquistato diritti sull’immobile successivamente al sorgere del privilegio stesso.

In sostanza il privilegio è opponibile a chiunque acquisti diritti sugli immobili ereditari successivamente all’apertura della successione, momento in cui sorge il privilegio. All’opposto il privilegio non sarà opponibile a chi abbia acquistato i diritti con data certa anteriore all’apertura della successione, ancorché l’atto sia trascritto successivamente.

Il privilegio si estingue in 5 anni da quando è sorto.

Quanto sopra per evidenziare l’importanza di aver pagato le imposte prima di procedere all’alienazione di immobili ereditari, onde evitare ostacoli all’alienazione stessa. In ogni caso l’acquirente, magari consigliato dal notaio, potrebbe adottare le opportune cautele onde evitare gli effetti deteriori del privilegio.

Vediamo in concreto la portata del privilegio, anche nel caso in cui siano state pagate le imposte indirette (ipotecaria e catastale) con agevolazione “prima casa”. Se il successore ha beneficiato in dichiarazione di detta agevolazione e nel quinquennio vende a terzi l’immobile agevolato, senza riacquistarne un altro entro l’anno, incorre in decadenza dall’agevolazione con conseguente possibilità di dover pagare le imposte piene con sanzioni ed interessi.

Esclusa la solidarietà dell’acquirente per tale pagamento (l’art. 54 comma 4 DPR 131/1986 stabilisce che l’imposta complementare dovuta per causa imputabile ad una parte è a suo esclusivo carico) non può dirsi altrettanto escluso il privilegio dello stato sull’immobile a cui il tributo si riferisce, con la conseguenza che il terzo acquirente potrebbe rispondere del debito altrui col bene acquistato.

Ciò per il fatto che la decadenza si verifica con l’alienazione stessa del bene, ancorché in modo sospensivamente condizionato al mancato riacquisto entro l’anno.

Da qui la prassi notarile che “impone” al venditore, passibile di decadenza, il deposito delle somme eventualmente occorrenti per far fronte all’eventuale definitiva decadenza, a garanzia dell’acquirente.

Avv. Riccardo Gallenga

GALLENGA STUDIO LEGALE 50129 Firenze, viale Spartaco Lavagnini 43 tel. +39 055 483142 fax +39 055 0763490 INFO@AVVGALLENGA.COM INFO@PEC.AVVGALLENGA.COM

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