Blog Tutto quello che c'è da sapere sulle successioni

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Agevolazione prima casa

Scopri tutto ciò che c’è da sapere circa l’agevolazioni sulla prima casa.

Agevolazioni: le condizioni generali

La Legge 342/2000 con l’art 69 comma 3 ha esteso l’applicazione dell’agevolazione prima casa alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, relativamente ai trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con DPR 131/1986 (TUIR).

Le condizioni sono:

a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui il successore (erede o legatario) ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nella dichiarazione di successione;
b) che il successore non sia titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
c) che il successore non sia titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ovvero di tutta una serie di altre agevolazioni espressamente indicate, che indicheremo in seguito.

Chi vuole beneficiare dell’agevolazione “prima casa” deve dichiarare in denuncia di successione, con apposita dichiarazione sostitutiva di atto notorio e su apposito modello, la sussistenza dei sopra indicati requisiti.

L’agevolazione può essere accordata per tanti immobili caduti in successione quanti sono i successori in possesso dei requisiti.

Nel caso in cui l’Agenzia delle Entrate riscontrasse la non sussistenza dei presupposti originari (dichiarazione mendace) o la sopravvenuta carenza (decadenza) la conseguenza è il pagamento delle imposte in misura ordinaria, detratto l’importo agevolato già pagato, oltre ad una sovrattassa e interessi di mora.

La decadenza si verifica nei casi in cui il beneficiario non trasferisca la residenza nei 18 mesi o venda l’immobile entro 5 anni senza procedere al riacquisto.

La decadenza non si verifica per l’impossibilità di trasferimento nei 18 mesi dovuta a causa di forza maggiore, cioè quando si verifica e sopravviene un impedimento oggettivo non prevedibile tale da non poter essere evitato, vale a dire un ostacolo all’adempimento dell’obbligazione, caratterizzato da non imputabilità alla parte obbligata, inevitabilità e imprevedibilità dell’evento. Ad esempio quando i lavori di ristrutturazione vengono sospesi dalla Sovrintendenza per rinvenimento di reperti archeologici, quando l’occupante abusivo dell’immobile non lo abbia rilasciato nel termine e quando non vengano reperite abitazioni nel comune colpito da sisma.

 

Pagamenti e sanzioni

Poiché la richiesta di agevolazione avanzata da uno soltanto dei successori avvantaggia tutti -tutti pagheranno solidalmente le imposte in misura fissa- così tutti perderanno il beneficio dell’agevolazione nel caso di dichiarazione mendace o decadenza, dovendo pagare l’imposta in misura proporzionale, mentre soltanto il dichiarante sarà tenuto al pagamento delle sanzioni.

Per converso, nessuna decadenza dall’agevolazione potrà verificarsi per i comportamenti degli altri successori non dichiaranti, come ad esempio quando uno di loro proceda alla vendita infra quinquennale della quota di appartamento agevolato.

È possibile evitare il pagamento di sanzioni comunicando all’Agenzia delle Entrate che non si possiedono più i requisiti per le agevolazioni prima casa entro i termini previsti per i diversi obblighi menzionati, ossia 18 mesi nel caso di trasferimento di residenza, 12 mesi nel caso di alienazione senza riacquisto o nuovo acquisto senza alienazione.

La comunicazione si effettua presentando apposita istanza all’ufficio in cui è stato registrato l’atto chiedendo di revocare gli impegni assunti. In questo modo sarà possibile pagare le imposte di trasferimento in misura ordinaria e i relativi interessi, al netto delle somme già versate, mentre non sarà dovuta la sovrattassa del 30% delle imposte.

Se i termini previsti dalla legge per il rispetto degli impegni assunti sono scaduti si verifica la decadenza delle agevolazioni prima casa. Attraverso il ravvedimento operoso è possibile pagare una sanzione ridotta, avanzando istanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale è stata depositata la dichiarazione e comunicando l’intervenuta decadenza dell’agevolazione. Il ravvedimento operoso è possibile quando la decadenza non è stata già stata constatata dall’Agenzia delle Entrate.

 

Applicazioni

Vediamo altre questioni frutto dell’applicazione nel tempo della normativa:

  • Doppia agevolazione: Se si usufruisce dell’agevolazione prima casa per la successione non è precluso l’utilizzo di un’altra agevolazione per l’acquisto di un altro appartamento per atto inter vivos; non sarà invece possibile il contrario, ossia ottenere l’agevolazione prima casa in successione se precedentemente si è beneficiato dell’agevolazione per atto tra vivi.

 

  • Pertinenze: Le agevolazioni prima casa sono concesse anche per l’acquisto delle pertinenze dell’abitazione principale. Sono ricomprese tra le pertinenze gli immobili rientranti nelle categorie C/2: cantine, magazzini e locali deposito; C/6: rimesse, autorimesse, stalle, scuderie; C/7: tettoie aperte o chiuse. Alle pertinenze si applica lo stesso trattamento fiscale previsto per la prima casa, anche se acquistate con atti separati.

E’ fondamentale che l’acquisto dell’immobile principale, al cui servizio è posta la pertinenza, sia avvenuto in modo agevolato. Non è necessario che le pertinenze si trovino nello stesso edificio dell’abitazione principale, ma è sufficiente che siano in prossimità della stessa e comunque sempre nello stesso comune. E’ consentito di poter usufruire dell’agevolazione per una sola pertinenza per ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7; posso dunque ottenere l’agevolazione su 2 pertinenze di diversa categoria.

Secondo il mutato orientamento dell’’Agenzia delle Entrate, è ammesso il regime agevolato anche per le aree pertinenziali censite al Catasto Terreni (risoluzione n. 149/E dell’11 aprile 2008). In sostanza è sufficiente il rapporto di pertinenzialità ossia la destinazione durevole della pertinenza al servizio del bene principale.

Prima invece l’agevolazione era riconosciuta solo per aree censite in Catasto Fabbricati unitamente al bene principale o graffate al medesimo.

L’unico limite per ottenere l’agevolazione è l’estensione della pertinenza che non deve superare 6 volte quella dell’area coperta del fabbricato principale, poiché altrimenti ex DM 2 agosto 1969 il fabbricato è considerato di lusso e dunque non agevolabile.

 

 

 

 

Avv. Riccardo Gallenga

GALLENGA STUDIO LEGALE 50129 Firenze, viale Spartaco Lavagnini 43 tel. +39 055 483142 fax +39 055 0763490 INFO@AVVGALLENGA.COM INFO@PEC.AVVGALLENGA.COM

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